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Quelles règles faut-il observer pour louer son logement à un particulier ? Faut-il demander une autorisation administrative?

#1

Plusieurs cas de figure doivent être envisagés

en fonction du fait que l’on loue (a) sa propre résidence principale ou (b) sa résidence secondaire, que l’on loue à une personne © qui va y établir sa résidence principale, ou que l’on loue à une personne de passage (d) au titre de sa résidence temporaire.

Dans certains de ces cas de figure il faut une autorisation administrative, pour les autres aucune autorisation ne sera nécessaire. C’est ce que nous allons voir dans les 4 situations suivantes :

a) Location meublée de sa résidence principale (que j’en sois le propriétaire ou le locataire)

La loi, muette sur ce sujet, n’apporte aucune restriction à la possibilité de louer sa résidence principale à des particuliers de passage, pour des séjours de courte durée.

Dans cette hypothèse, le locataire ne peut établir sa résidence principale dans le logement qu’il loue (le logement ne peut être à la fois la résidence principale du bailleur et la résidence principale du locataire).

Le contrat de location sera donc forcément un contrat de courte durée, et le logement sera loué pendant les vacances ou les absences de son occupant habituel.

Donc, pour la location de son logement à un particulier, un propriétaire n’aura aucune déclaration préalable à effectuer et n’aura à demander aucune autorisation administrative.

Il en est de même du locataire d’un logement à la condition qu’il est l’accord écrit de son bailleur (Voir sur ce point la question traitant du cas des locataires qui souhaitent louer leur logement).

Si l’occupant du logement loue seulement une ou plusieurs chambre(s) au sein de son appartement, il n’aura pas non plus d’autorisation à demander, mais devra appliquer la réglementation sur les chambres d’hôtes, qui oblige à une déclaration préalable en mairie et au respect de certaines règles. Pour plus de renseignements sur les chambres d’hôtes, vous pouvez consulter le site hotesqualitéparis.fr.

Enfin que l’on soit propriétaire ou locataire, si les locations à des personnes de passage pour de courtes durées se répètent régulièrement, il faut être attentif à ce que dit le règlement de copropriété. Certains règlements peuvent en effet interdire les locations meublées. Que le règlement interdise ou pas la location meublée, celle-ci ne doit pas être source d’un trouble anormal de voisinage car le syndic pourrait alors tenter de vous interdire de louer votre logement à des particuliers de passage.

b) Location meublée de sa résidence secondaire

La loi est également muette sur ce type de location. Cependant ces locations peuvent tomber sous le coup de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation qui réglemente, uniquement dans les villes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un logement

Cet article prévoit que le propriétaire d’un logement à usage d’habitation ne peut en changer l’usage (passer d’un usage d’habitation à un usage commercial par exemple) sauf s’il obtient une autorisation administrative préalable.

Certaines municipalités, dont la ville de Paris, considèrent que la location meublée d’une résidence secondaire s’apparente à une activité commerciale, dès lors que le locataire n’y établit pas sa résidence principale. Il s’agit essentiellement des locations faites à des touristes, toute ou partie de l’année.

Ces locations constituent, pour la mairie de Paris, une utilisation commerciale d’un logement. En application du même article L 631-7, cette utilisation est interdite sauf à obtenir au préalable un changement d’usage du logement (d’habitation à commercial). Il s’agit d’une démarche compliquée et couteuse.

A l’exception de Paris, nous n’avons pas connaissance d’autres communes qui interdisent la location des résidences secondaires à des touristes.

Par contre, la location meublée de sa résidence secondaire ne s’apparentera pas à une activité commerciale dès lors que locataire y établit sa résidence principale. C’est le cas de figure suivant.

c) Location meublée au titre de la résidence principale du locataire

Lorsque l’on loue un logement à un particulier pour qu’il puisse y établir sa résidence principale, ce logement ne peut être qu’une résidence secondaire ou un logement destiné uniquement à être mis en location (un logement ne peut être à la fois la résidence principale du bailleur et de son locataire).

Les locations faites au titre de la résidence principale du locataire sont soumises à l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette article indique notamment que le bail doit être écrit, être d’une durée d’au moins un an, et être renouvelable (sauf pour les étudiants, pour lesquels une durée de 9 mois est possible).

L’habitation principale n’étant pas définie juridiquement, on peut par exemple se référer à la notion de résidence au sens fiscal pour savoir si cette définition s’applique au locataire.

Cependant la [définition fiscale de la résidence principale][3] n’est pas totalement satisfaisante en matière de location meublée car de plus en plus de situations de mobilité professionnelle imposent une pluralité de résidence principale (ce que ne permet pas la définition fiscale).

Les locations meublées au titre de la résidence principale du locataire ne sont pas considérées comme une utilisation commerciale d’un logement. Elles échappent aux dispositions de l’article L 631-7 et donc à la demande d’autorisation de changement d’usage, mais le contrat est obligatoirement un contrat d’un an renouvelable.

d) Location meublée à un particulier de passage au titre de sa résidence temporaire (et qui donc ne va pas établir sa résidence principale dans le logement loué)

Nous écartons ici les résidences principales louées par leur propriétaire à des particuliers de passage. Ce type de location a été traité au point a) et est permise sans autorisation ou déclaration particulière.

Nous ne traiterons ici que la résidence secondaire (ou le logement en investissement locatif) loué à un particulier de passage au titre de sa résidence temporaire : Location à des touristes ; Location de quelques semaines ou mois à des personnes en mission professionnelle ; Etc…. Pour ces locations :

  • Si le logement est dans une ville de plus de 200.000 habitants, il faut appliquer la réglementation sur le changement d’usage : Article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation (cf. point b)

  • Si le logement est situé dans n’importe quelle ville de France, il faut appliquer la règlementation sur le « meublé de tourisme » : [Article L 324-1 du code du tourisme][4].

Le meublé de tourisme concerne les “villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois”. Les règles spécifiques aux meublés de tourisme figurent aux [articles L 324-1-1 et suivants du Code du Tourisme][5].

Le site service public donne des informations assez précises sur les démarches à suivre pour la déclaration en Mairie.

(Tableau à insérer, comment faire ?)

#2

Il faut distinguer 3 cas, certains nécessitent une autorisation adminitrative ou le respect d’autres obligations, d’autres pas :

  • a)  lorsqu’on met en location sa résidence principale à quelqu’un de passage.
  • b) lorsqu’on met en location sa résidence secondaire à quelqu’un de passage.
  • c) lorsqu’on met en location sa résidence secondaire à quelqu’un qui y établit sa résidence principale
        
    Comme nous le verrons, il n’est pas possible de mettre en location sa résidence principale à quelqu’un qui veut aussi y établir sa résidence principale.

a) la location meublée de sa résidence principale (qu’on en soit propriétaire ou locataire) à quelqu’un de passage

.

  • Mise en location de l’entier logement :
        
        
    La loi est muette à ce sujet. Elle n’apporte aucune restriction à la possibilité de louer sa résidence principale à des particuliers de passage, pour des séjours de courte durée.

En revanche dans cette hypothèse, le locataire ne peut pas établir sa résidence principale dans votre logement. Ceci car le logement ne peut être la résidence principale du bailleur ET celle du locataire.

Le contrat de location sera donc forcément un contrat de courte durée et le logement sera mis en location pendant les vacances ou les absences de son occupant habituel.

=> En conclusion :
Il n’y a donc aucune déclaration préalable à effectuer, ni aucune autorisation administrative à demander pour le propriétaire du logement. Il en est de même pour le locataire d’un logement, à condition qu’il ait l’accord écrit de son bailleur (voir le topic à ce sujet).

  • Mise en location d’une ou plusieurs chambre(s) seulement
        
    Si l’occupant du logement loue seulement une ou plusieurs chambre(s) dans son appartement, il n’aura pas non plus d’autorisation administrative à demander. Mais il devra appliquer la réglementation sur les chambres d’hôtes, qui oblige à une déclaration préalable en mairie et au respect de certaines règles.  Pour plus de renseignement sur les chambres d’hôtes, vous pouvez consulter le site hotesqualitéparis.fr.

  • Dans tous les cas :
        
    Que l’on soit propriétaire ou locataire, si les locations à des personnes de passage pour de courtes durées se répètent régulièrement, il faut être attentif à ce que dit le règlement de copropriété. Certains réglements peuvent interdire les locations de meublées.

Que le réglement de copropriété l’interdise ou non, la location meublée ne doit pas être source d’un trouble anormal de voisinage*. Si c’était le cas, le syndic pourrait tenter de vous interdire de louer votre logement à des particuliers de passage.

b) location meublée de sa résidence secondaire à quelqu’un de passage

Il s’agit des locations de votre résidence secondaire à quelqu’un de passage : location à des touristes,  location de quelques semaines ou mois à des personnes en mission professionnelle, etc…

  • Situation générale :

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation réglemente le changement d’utilisation d’un logement autre que sa résidence principale, uniquement dans les villes de plus de 200.000 habitants.  Ainsi le propriétaire qui utilise jusqu’à présent son logement pour l’habitation, mais qui souhaite l’utiliser pour un autre usage (par exemple un usage commercial), doit demander une autorisation préalable de “changement d’usage”. Cette autorisation est à demander au Maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble.

Cet article laisse aux municipalités le soin de définir les conditions dans lesquelles les autorisations peuvent être données.

  • Situation dans les villes de plus de 200.000 habitants :

Il faut appliquer la réglementation sur le changement d’usage et demander une autorisation administrative préalable :  l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

  • Situation dans n’importe quelle ville de france

Il faut appliquer la réglementation sur le “meublé de tourisme” : l’article L 324-1 du code de tourisme (L’hyperlien ne marche pas et je ne peux pas en mettre plus que 2 par réponses).

Le meublé de tourisme concerne “les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois”.

Les règles spécifiques aux meublés de tourismes figurent aux articles L324-1-1 et suivants du code de tourisme. Le site du service public donne des informations assez précises sur les démarches à suivre pour la déclaration en Mairie.

  • Plus précisément à Paris :

Voir le topic à ce sujet

c) location meublée de sa résidence secondaire à quelqu’un qui y établit sa résidence principale

Lorsqu’on loue un logement à un particulier pour qu’il puisse y établir sa résidence principale il ne peut pas s’agir de votre résidence principale. Ainsi le logement sera votre résidence secondaire ou un logement destiné uniquement à être mis en location.

Les locations faites au titre de la résidence principale du locataire sont soumises à l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation. Cet article indique entre autres, que le bail doit être écrit, d’une durée d’au moins un an, et être renouvelable. Il existe une exception : pour les étudiants une durée de 9 mois est possible.

Ainsi les locations meublées au titre de la résidence principale du locataire ne sont pas considérées comme une utilisation commerciale d’un logement. Il n’y a donc pas besoin d’une autorisation de changement d’usage.

Cependant, la résidence principale n’est pas définie juridiquement. On peut alors par exemple reprendre la notion de résidence au sens du droit fiscal (le lien vers la définition ne marche pas). Mais cette définition fiscale de la résidence principale n’est pas totalement satisfaisante. En effet  elle ne permet pas la pluralité de résidences principales, ce que la mobilité professionnelle impose de plus en plus.

**Voir le tableau récapitulatif **

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==> Définition des termes juridiques employés dans ce topic  :

  • trouble anormal de voisinage : la loi ne définit pas cette notion. Les juges l’ont définie au cas par cas. Un trouble anormal de voisinage peut être constitué en cas de nuisances sonores, d’odeurs ou de pollutions diverses, d’une privation d’ensoleillement et de vue, ou de risques de dommages.